jeudi 8 avril 2010
La gestion des déchets et l’impact sur la pollution au Congo
Le développement durable répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs (rapport Brundtland, 1987). Le développement est une conciliation entre la préservation de l’environnement à long terme, la satisfaction des besoins sociaux à court terme tandis que le développement durable, c’est tout à la fois, modifier les modes de production, faire évoluer les pratiques de consommation, mais, aussi pour chacun, adapter ses actes au quotidien afin de préserver la qualité et la diversité du cadre de vie, des ressources et de l’environnement (Développement durable, Christian Lévêque et Yves SCIAMA), voilà deux définitions parmi tant d’autres qui nous pousse à observer notre environnement.
Au congo, certes les émissions des gaz à effet de serre ne sont pas similaires à ceux des pays occidentaux, il reste néanmoins des choses à faire en matière de développement durable, car, celui-ci vise à la fois, la société, l’économie et l’environnement. Il me paraît important de mener cette réflexion sur la problématique de la gestion des déchets. Pourquoi ? Parce que, la réflexion sur la gestion des déchets suscite à la fois des interrogations sur nos pratiques en matière d’assainissement, de traitement des eaux usées, de récupération des eaux pluviales, les conséquences sur la pollution des affluents et le développement des maladies parasitaires.
Aujourd’hui, il existe un écart important entre la viabilisation des terrains lotis et l’évolution démographique des grandes agglomérations urbaines du congo. Lorsque l’on construit une maison, il faut automatiquement penser à la manière de gérer les déchets produites par les habitants de cette maison, d’après l’OMS, dans un document santé et environnement, dont voici un extrait : « Le taux de couverture en assainissement collectif est de 24% en milieu urbain. Très peu de ménages disposent des installations sanitaires hygiéniques. En effet, en milieu urbain seulement 9% de ménages disposent de latrines type fosses septiques... ». Deux constats à la fois, un qui est lié à l’urbanisme et l’autre qui est une réalité statistique de l’organisation mondiale de la santé. Si le réseau d’assainissement collectif n’est pas achevé, il est difficile pour un particulier d’envisager un raccordement. A cause de l’abondance pluviométrique, les eaux usées et les eaux pluviales se mélangent et se retrouvent dans des cours d’eau devenu des collecteurs de déchets pour évacuer les débris organiques. De plus, l’absence de traitements des déchets favorise les moustiques et autres maladies parasitaires. L’absence de système de collecte de poubelle, de ramassage d’ordure ménagère, ne contribue pas à avoir un environnement propre. On voit à travers ces cas, que les zones urbaines sont loin des exigences de développement durable. Comment faire alors ?
Demain, il faudra donc faire évoluer les pratiques en mettant en place des mécanismes de traitement de déchets, en élaborant un cadre réglementaire ,et en se fixant des objectifs avec des dates clés. De plus, Il faudra réduire les écarts entre les réseaux d’assainissements collectifs et l’évolution démographique, mettre en place des systèmes de collectes d’eaux tout en prenant les précautions de ne pas polluer les affluents, car, en amont, on aura pris les précautions de traitement. Les déchets des ordures ménagères doivent être collecté et gérer convenablement.
Il faudrait repenser l’urbanisme en zone urbaine, depuis le foncier jusqu’au logement afin d’y intégrer les concepts durables. Dans les zones déjà urbanisées, il faut mettre en place des projets de réhabilitation lorsque les coûts sont inférieurs aux projets de travaux neufs.
En définitive, Je finirai par rappeler la déclaration de Stockholm en 1992 à la conférence sur l’environnement humain dans son premier principe, je cite : « l’homme a un droit fondamental à la liberté, à l’égalité et à des conditions de vie satisfaisantes, dans un environnement dont la qualité lui permet de vivre dans la dignité et le bien-être ».
Désiré B.
Master Ingénierie des services et des Patrimoines Immobiliers.
lundi 1 février 2010
Viabilisez votre terrain avant de le vendre
Viabiliser un terrain à vendre nécessite de nombreuses démarches auprès de multiples interlocuteurs. Eau, électricité, gaz et raccordement au tout à l'égout, retour sur les diverses formalités à réaliser.
La toute première chose à faire est de se procurer gratuitement le certificat d'urbanisme de la commune auprès de la mairie. Ce document est essentiel dans la conduite des travaux à venir. Il permet, en résumé, de savoir si le terrain peut être viabilisé et comment.
Pour l’eau, il faut remplir un formulaire de demande de raccordement auprès de la mairie puis auprès de la société des eaux du lieu d'habitation. Une fois cette demande enregistrée, la société des eaux mandatera un technicien pour déterminer l'emplacement du compteur et fera ensuite parvenir un devis. A savoir : la protection du compteur et la réalisation du réseau sur le terrain sont à la charge du propriétaire. Les travaux réalisés sur la voie publique seront eux à la charge de la mairie.
Pour le raccordement du terrain au réseau électrique, il faut instruire une demande auprès du réseau de distribution (ERDF). La démarche est similaire à celle du raccordement en eau. Les tarifs des travaux dépendront notamment du type de branchement et de la distance qui sépare le coffret de branchement (installé en limite de propriété) et le compteur (installé dans la propriété).
Si la situation du terrain permet de le raccorder au réseau du gaz de ville, les démarches seront similaires à celles engagées pour le raccordement électrique.
Enfin, le raccordement au réseau d’assainissement. Les démarches et règles sont identiques à celles du raccordement en eau. A noter que le raccordement au tout à l'égout n'est pas toujours possible. Si aucun réseau ne passe près du terrain, il faudra opter un assainissement individuel (fosse septique). (source: clic-finance.com)
samedi 19 septembre 2009
Titre foncier obligatoire: ne payez que le dû!
LA SEMAINE AFRICAINE N° 2921 du Vendredi 21 Août 2009 - PAGE 7
POINT DE VUE : Titre foncier obligatoire: ne payez que le dû!
Pour l’établissement d’un titre foncier, il y a des taxes et des frais à payer à la direction de la conservation des hypothèques et de la propriété foncière, dont les bureaux se situent au premier étage de la direction générale des impôts. Les taux ou forfaits applicables sont précisés par la loi de finances de l’année
2007 (loi n° 4-2007 du 11 mai 2007) qui est le seul texte actuellement applicable. Cette loi a décidé des mesures plus favorables aux déclarants, mais à titre seulement provisoire: jusqu’en fin avril 2010 seulement.
A partir de mai 2010, les anciens taux de taxes et frais redeviendront applicables, notamment le taux d’enregistrement qui repassera à 15% au lieu de 5% actuellement, soittrois fois plus!
Le code général des impôts de 2008 reprend, en annexe 12, l’arrêté n°2051 du 13 juin 2008, contresigné du ministre des finances et du ministre chargé
de la réforme foncière, qui reproduit, textuellement, à deux erreurs de frappe près,les modalités de la loi des finances 2007. Les erreurs de frappe concernent le tableau du haut de la page 381 du code général des impôts, pour ce qui est de la formalité d’immatriculation: car le taux de 5 pour mille a été ramené, dans la loi, à 2%o en zone urbaine et à 1%o en zone rurale. Ces deux valeurs figurant en toutes lettres dans le texte de la loi, l’erreur ne peut provenir que de la reprise sur le code général des impôts, de la rédaction de l’arrêté.
De toute façon, un arrêté ne relève que du pouvoir réglementaire. Il ne saurait, donc, aller contre une loi qui exprime la volonté du peuple, à travers ses représentants et, également, la volonté du président de la République qui la signe et la promulgue. Les éléments de dépenses à supporter par le propriétaire déclarant constituent neuf rubriques figurant dans les trois tableaux présentés ci-après.
L’état de liquidation des droits à payer, établi par la conservation des hypothèques, les regroupe en huit rubriques:
-droits d’enregistrement;
-frais de dépôt;
-frais de copie;
-frais de publication;
-frais d’ordonnance;
-frais de rédaction;
-frais d’immatriculation;
-frais de conservateur.
Les éléments nécessaires au calcul sont récapitulés sur une «réquisition d’immatriculation». C’est un imprimé qui vous sera numéroté et dont la référence sera reprise, ensuite, sur les documents de bornage dont il sera fait état dans un article à venir.
Les droits d’enregistrement ont été ramenés de 15 à 5% par la loi de finances de l’année 2007. Cette mesure était aussi souhaitée par le chef de l’État, afin d’alléger le poids financier des formalités pour les déclarants. Et les personnes déjà détentrices d’un permis d’occuper n’ont pas à re-payer le droit d’enregistrement, car les 10% qui étaient autrefois versés dans les mairies constituaient déjà un droit d’enregistrement.
Les taux à payer pour les autres frais varient selon la localisation du terrain concerné: centres des villes, zones urbaines non centrales, zones rurales. Et il a été prévu des minima de perception pour chacune des rubriques.
Base des calculs (B):
La base des calculs des droits et frais proportionnels est la valeur qu’on peut attribuer à la propriété pour laquelle on souhaite l’établissement d’un titre foncier, valeur estimée à la date à laquelle on requiert l’immatriculation. C’est le requérant (propriétaire déclarant ou son mandataire), qui décrit
l’immeuble et indique, sous sa responsabilité, la valeur vénale qu’il estime pour son terrain.
Sous réserve de redressement et pénalités, en cas de tricherie et mauvaise foi. Le calcul des frais à payer peut être établi à partir des trois tableaux ci-contre.
Application
Prenons pour exemple un terrain situé sur la montée qui accède au Mont-Barnier, terrain non attenant au morceau de route goudronné et situé en forte pente sur son côté Est, donc difficile pour bâtir, dépourvu d’eau (impossibilité de puits) et d’électricité. Un terrain inaccessible en véhicule
ordinaire du fait d’une seule voie d’accès sablonneuse défoncée par les véhicules utilitaires.
Les parcelles situées un peu plus haut sont cédées sur la base de 600.000 francs chacune.
Le classement imposé sera quand même «Zone urbaine».
Si le terrain, équivalant à six parcelles, est déjà muni d’un permis d’occuper, l’enregistrement sera donc égal au minimum de 7500 francs. Ensuite, les cinq postes de frais fixes vont représenter:
10.000+10.000+10.000+5000+10.000 = 45.000 francs Cfa.
À supposer, sans tricher, qu’une parcelle puisse être vendue 800.000 francs, soit 4.800 000 F Cfa pour les six parcelles, les frais d’immatriculation et de conservation vont, eux, s’élever respectivement à 2%o et 1%o de la valeur vénale, soit: 2x4.800.000/1000= 9.600 francs et 4.800 francs (1%o au lieu de 2%O).
On retiendra, donc, les minima de 10.000 et 5.000 F Cfa, soit 15.000 francs au total,pour ces deux postes de frais.
L’ensemble des droits proportionnels et fixes doit, donc, s’élever à: 7.500 F (enregistrement)
+ 45.000 F + 15.000 F = 67.500 francs Cfa.
L’administration ne peut refuser le calcul effectué à partir du texte de la loi tel que nousl’avons schématisé.
Elle ne peut pas non plus refuser votre évaluation de votre immeuble. À moins qu’elle n’apporte une preuve contraire (acte de vente dissimulé, etc). C’est à l’administration de prouver la valeur prétendue par elle du terrain et non l’inverse. Si elle prétend une valeur sans aucun réalisme par
rapport au site, il faut demander à ce qu’elle envoie, sur place, un de ses agents avec vous: imposer une valeur trois à cinq fois trop élevée pour une parcelle, est-ce là respecter l’esprit des lois et, surtout, aller dans le sens qui aura été voulu en 2007, par le chef de l’État, en faveur des citoyens?
Si l’administration pressent une fraude ou une trop grande sous-estimation, elle peut recourir à une expertise et elle dispose aussi d’une arme efficace pour les ventes immobilières:
le droit de préemption.
Quant aux modalités d’évaluation cadastrale des habitations, elles ont été fixées par arrêté des finances n°366 du 7 mars 1996 (Cf. Annexe 11, page 378 du code général des impôts 2008).
Michel UNIA
Expert-comptable diplômé Lauréat du Conseil
Supérieur de l’Ordre
( La suite, la semaine africaine n°2921 et 2923 )
dimanche 12 juillet 2009
Coûts des différentes formalités pour le permis d'occupé
Extrait de délimitation ........25000F.CFA
Extrait cadastral ...................15000F.CFA
Attestation de dépot..............15000F.CFA
Archivage................................15000F.CFA
Mobilisation.............................5000F.CFA
Accessoires..............................16500F.CFA
Conseils en matière de liquidation des droits
ETAT DE LIQUIDATION DES DROITS
30% du montant de l'opération
A cela, il faut ajouter des frais ( dossier, copie, publication, etc...).
Soit environ 75000 FCFA
Par exemple pour un achat de terrain à 500.000FCFA
Le coût de l'opération totale est de 725.000FCFA
Notre avis:
Il vaut mieux préparer son investissement, et faire confiance à des professionnels pour vous accompagner dans les démarches et la réalisation de votre projet d'achat.
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