Titre foncier obligatoire: ne payez que le dû!

LA SEMAINE AFRICAINE N° 2921 du Vendredi 21 Août 2009 - PAGE 7 POINT DE VUE : Titre foncier obligatoire: ne payez que le dû! Pour l’établissement d’un titre foncier, il y a des taxes et des frais à payer à la direction de la conservation des hypothèques et de la propriété foncière, dont les bureaux se situent au premier étage de la direction générale des impôts. Les taux ou forfaits applicables sont précisés par la loi de finances de l’année 2007 (loi n° 4-2007 du 11 mai 2007) qui est le seul texte actuellement applicable. Cette loi a décidé des mesures plus favorables aux déclarants, mais à titre seulement provisoire: jusqu’en fin avril 2010 seulement. A partir de mai 2010, les anciens taux de taxes et frais redeviendront applicables, notamment le taux d’enregistrement qui repassera à 15% au lieu de 5% actuellement, soittrois fois plus! Le code général des impôts de 2008 reprend, en annexe 12, l’arrêté n°2051 du 13 juin 2008, contresigné du ministre des finances et du ministre chargé de la réforme foncière, qui reproduit, textuellement, à deux erreurs de frappe près,les modalités de la loi des finances 2007. Les erreurs de frappe concernent le tableau du haut de la page 381 du code général des impôts, pour ce qui est de la formalité d’immatriculation: car le taux de 5 pour mille a été ramené, dans la loi, à 2%o en zone urbaine et à 1%o en zone rurale. Ces deux valeurs figurant en toutes lettres dans le texte de la loi, l’erreur ne peut provenir que de la reprise sur le code général des impôts, de la rédaction de l’arrêté. De toute façon, un arrêté ne relève que du pouvoir réglementaire. Il ne saurait, donc, aller contre une loi qui exprime la volonté du peuple, à travers ses représentants et, également, la volonté du président de la République qui la signe et la promulgue. Les éléments de dépenses à supporter par le propriétaire déclarant constituent neuf rubriques figurant dans les trois tableaux présentés ci-après. L’état de liquidation des droits à payer, établi par la conservation des hypothèques, les regroupe en huit rubriques: -droits d’enregistrement; -frais de dépôt; -frais de copie; -frais de publication; -frais d’ordonnance; -frais de rédaction; -frais d’immatriculation; -frais de conservateur. Les éléments nécessaires au calcul sont récapitulés sur une «réquisition d’immatriculation». C’est un imprimé qui vous sera numéroté et dont la référence sera reprise, ensuite, sur les documents de bornage dont il sera fait état dans un article à venir. Les droits d’enregistrement ont été ramenés de 15 à 5% par la loi de finances de l’année 2007. Cette mesure était aussi souhaitée par le chef de l’État, afin d’alléger le poids financier des formalités pour les déclarants. Et les personnes déjà détentrices d’un permis d’occuper n’ont pas à re-payer le droit d’enregistrement, car les 10% qui étaient autrefois versés dans les mairies constituaient déjà un droit d’enregistrement. Les taux à payer pour les autres frais varient selon la localisation du terrain concerné: centres des villes, zones urbaines non centrales, zones rurales. Et il a été prévu des minima de perception pour chacune des rubriques. Base des calculs (B): La base des calculs des droits et frais proportionnels est la valeur qu’on peut attribuer à la propriété pour laquelle on souhaite l’établissement d’un titre foncier, valeur estimée à la date à laquelle on requiert l’immatriculation. C’est le requérant (propriétaire déclarant ou son mandataire), qui décrit l’immeuble et indique, sous sa responsabilité, la valeur vénale qu’il estime pour son terrain. Sous réserve de redressement et pénalités, en cas de tricherie et mauvaise foi. Le calcul des frais à payer peut être établi à partir des trois tableaux ci-contre. Application Prenons pour exemple un terrain situé sur la montée qui accède au Mont-Barnier, terrain non attenant au morceau de route goudronné et situé en forte pente sur son côté Est, donc difficile pour bâtir, dépourvu d’eau (impossibilité de puits) et d’électricité. Un terrain inaccessible en véhicule ordinaire du fait d’une seule voie d’accès sablonneuse défoncée par les véhicules utilitaires. Les parcelles situées un peu plus haut sont cédées sur la base de 600.000 francs chacune. Le classement imposé sera quand même «Zone urbaine». Si le terrain, équivalant à six parcelles, est déjà muni d’un permis d’occuper, l’enregistrement sera donc égal au minimum de 7500 francs. Ensuite, les cinq postes de frais fixes vont représenter: 10.000+10.000+10.000+5000+10.000 = 45.000 francs Cfa. À supposer, sans tricher, qu’une parcelle puisse être vendue 800.000 francs, soit 4.800 000 F Cfa pour les six parcelles, les frais d’immatriculation et de conservation vont, eux, s’élever respectivement à 2%o et 1%o de la valeur vénale, soit: 2x4.800.000/1000= 9.600 francs et 4.800 francs (1%o au lieu de 2%O). On retiendra, donc, les minima de 10.000 et 5.000 F Cfa, soit 15.000 francs au total,pour ces deux postes de frais. L’ensemble des droits proportionnels et fixes doit, donc, s’élever à: 7.500 F (enregistrement) + 45.000 F + 15.000 F = 67.500 francs Cfa. L’administration ne peut refuser le calcul effectué à partir du texte de la loi tel que nousl’avons schématisé. Elle ne peut pas non plus refuser votre évaluation de votre immeuble. À moins qu’elle n’apporte une preuve contraire (acte de vente dissimulé, etc). C’est à l’administration de prouver la valeur prétendue par elle du terrain et non l’inverse. Si elle prétend une valeur sans aucun réalisme par rapport au site, il faut demander à ce qu’elle envoie, sur place, un de ses agents avec vous: imposer une valeur trois à cinq fois trop élevée pour une parcelle, est-ce là respecter l’esprit des lois et, surtout, aller dans le sens qui aura été voulu en 2007, par le chef de l’État, en faveur des citoyens? Si l’administration pressent une fraude ou une trop grande sous-estimation, elle peut recourir à une expertise et elle dispose aussi d’une arme efficace pour les ventes immobilières: le droit de préemption. Quant aux modalités d’évaluation cadastrale des habitations, elles ont été fixées par arrêté des finances n°366 du 7 mars 1996 (Cf. Annexe 11, page 378 du code général des impôts 2008). Michel UNIA Expert-comptable diplômé Lauréat du Conseil Supérieur de l’Ordre ( La suite, la semaine africaine n°2921 et 2923 )

Coûts des différentes formalités pour le permis d'occupé

Extrait de délimitation ........25000F.CFA Extrait cadastral ...................15000F.CFA Attestation de dépot..............15000F.CFA Archivage................................15000F.CFA Mobilisation.............................5000F.CFA Accessoires..............................16500F.CFA

Conseils en matière de liquidation des droits

ETAT DE LIQUIDATION DES DROITS 30% du montant de l'opération A cela, il faut ajouter des frais ( dossier, copie, publication, etc...). Soit environ 75000 FCFA Par exemple pour un achat de terrain à 500.000FCFA Le coût de l'opération totale est de 725.000FCFA Notre avis: Il vaut mieux préparer son investissement, et faire confiance à des professionnels pour vous accompagner dans les démarches et la réalisation de votre projet d'achat.